비거주·40억원 이상 초고가 종부세 부담 커진다

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[서울=이진형 기자] 정부가 발표한 '2026년 세제개편안'을 통해 보유세(종합부동산세)와 양도소득세 체계를 대대적으로 수술했다. 핵심은 '실거주 중심의 과세'와 '가액 기준 일원화'다.

실거주하는 1세대 1주택자의 부담은 일부 완화했으나, 실거주하지 않는 고가 1주택자와 다주택자에 대해서는 과세표준, 공정시장가액비율, 세율, 세액공제 한도 등 전방위적 규제를 강화했다. 이와 함께 다주택자가 보유한 주택을 처분할 수 있도록 2년간 양도세 중과를 한시적으로 완화하는 '뒷문'을 열어두었다.

'실거주 14억 vs 비거주 9억'… 1주택자도 거주 여부 따라 세금 양극화

개정안에 따라 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준선(공시가격)은 기존 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원)으로 상향 조정된다. 이에 따라 공시가격 14억 원 이하 1주택자는 종부세 부과 대상에서 제외된다.

그러나 공시가격 14억 원을 초과하는 주택부터는 '실거주 여부'가 세금을 가르는 핵심 변수로 작동한다.

예컨대 시가 40억 원 수준(공시가 28억 원)의 아파트를 보유한 1주택자가 실거주하지 않을 경우, 기본공제 축소(9억 원)와 공정시장가액비율 인상(70~80%), 세율 인상(1.3%)이 중첩 적용되면서 보유세 부담이 이전보다 수배 이상 급증하게 된다.

주택 수 과세 폐지 및 '공제 한도 600만 원' 신설… 고가주택 혜택 차단

정부는 2028년부터 주택 수에 따라 다르게 적용하던 종부세 세율을 '가액 기준'으로 통일한다. 과세표준 12억 원 초과 구간부터는 1·2주택자에게도 기존 3주택 이상 보유자에게 적용되던 중과세율(최고 5.0%)을 동일하게 부과한다.

세부담 상한선 확대: 전년 대비 세부담 상한이 기존 150%에서 200%로 상향되어 세금 인상분이 대폭 반영된다.

고령·장기보유 공제 한도 신설: 그동안 연령 및 보유기간에 따라 최대 80%까지 한도 없이 받던 세액공제에 캡(Cap)이 씌워진다. 2027년 800만 원, 2028년부터는 최대 600만 원까지만 공제된다. 산출세액이 수천만 원에 달하는 초고가 주택 보유 고령자의 감세 혜택을 대폭 줄인 조치다.

공제 기준 전환: 보유기간 공제는 전면 '거주기간 공제'로 바뀐다. 집을 오래 보유했더라도 직접 살지 않았다면 장기보유 공제를 받을 수 없다.

다주택자 양도세 중과 2년 한시 완화… "2028년 전 매도하라"

종부세 개편으로 보유세 부담이 가중되는 다주택자들에게는 한시적인 매도 기회가 부여된다. 정부는 2027년부터 2028년까지 2년간 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과를 완화한다.

양도세 중과 완화 일정 (보유기간 2년 이상 기준)
- 2026년까지 : 기본세율 + 20%p(2주택) / 30%p(3주택 이상)
- 2027년 양도 : 기본세율 + 5%p(2주택) / 10%p(3주택 이상)
- 2028년 양도 : 기본세율 + 10%p(2주택) / 15%p(3주택 이상)
- 2029년 이후 : 정상 중과 세율 환원

아울러 일시적 2주택자의 비과세 특례 양도 기한은 기존 3년에서 2년으로 단축된다.

등록임대사업자(매입임대) 및 상생임대주택에 주어졌던 양도세 중과 배제 및 장기보유특별공제(장특공) 우대 혜택도 단계적 폐지 수순을 밟는다. 조정지역 내 매입임대 아파트는 2027년 말까지 양도 시 기존 혜택(장특공 50%)을 받지만, 2028년엔 혜택이 반토막(장특공 30%, 중과세율 10~15%p)나며, 2029년부터는 특례가 전면 배제된다.

정부는 이번 세제개편을 통해 2027년부터 5년간 약 3조 4,430억 원의 세수가 증가할 것으로 추산했으며, 이 중 종부세 증가분이 2조 1,815억 원(63%)에 달할 것으로 보고 있다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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