최근 정부의 가계부채 관리 방안이 연이어 발표되면서 주택담보대출 시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 특히 지난해 6월부터 10월까지 쏟아진 고강도 대책으로 인해 구입자금은 물론 생활안정자금, 전세퇴거자금까지 막히며 금융 소비자들이 큰 혼란을 겪고 있다. 이에 금융 전문가인 '저금리닷컴 TV'의 임동원 대표가 복잡한 최신 대출 규제를 알기 쉽게 정리하고 해결책을 제시했다.
◆ 무주택자·1주택자: "소득 없으면 생애 최초 LTV 70%도 그림의 떡"
임 대표에 따르면 수도권 및 규제지역에서 주택을 매수하려는 1주택자의 경우, 기존 주택 처분 조건부로 LTV 40%만 적용된다. 생애 최초 구입자는 6억 원 한도 내에서 LTV 70%까지 가능하지만, 여기에는 '6개월 내 전입 의무'와 '스트레스 DSR 3단계'라는 까다로운 조건이 붙는다. 임 대표는 "소득이 뒷받침되지 않으면 70% 한도를 채우기는 사실상 어렵다"고 조언했다.
급전이 필요한 경우 사용하는 '생활안정자금' 역시 수도권 규제지역 내 1주택자는 주택당 1억 원으로 한도가 묶여 있다. 추가 주택 매수 금지 약정서 작성 또한 필수다.
가장 문의가 많은 '전세퇴거자금'은 임대차 계약 날짜가 핵심이다. 2025년 6월 27일 대책 발표 이전에 맺은 계약이라면 규제지역 LTV 50%(비규제 70%)까지 가능하지만, 6월 27일 이후 체결된 계약이라면 수도권 및 규제지역에서는 단 1억 원까지만 대출이 나온다. 임 대표는 "보증금을 반환하기에 턱없이 부족할 수 있어 각별한 주의가 필요하다"고 강조했다.
◆ 다주택자: 수도권·규제지역 대출은 사실상 '겨울왕국'
다주택자의 상황은 더욱 심각하다. 임 대표는 현재 다주택자의 대출 시장을 "대출이 불가능한 겨울왕국 상태"라고 진단했다.
우선 수도권 규제지역에서 기존 주택 처분 조건 없이 추가 주택을 매수할 경우 대출은 전면 불가(0원)하다. 비규제지역으로 가야 LTV 60%가 가능하지만, 이마저도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 막혀 쉽지 않다. 생활안정자금 또한 수도권 및 규제지역 내 주택 담보로는 단 1원도 받을 수 없다.
전세퇴거자금 역시 '6월 27일'이 분수령이다. 그 이전 계약 건은 강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산 등 규제지역에서 LTV 40%(그 외 60%)가 가능하지만, 6월 27일 이후 계약 건은 다주택자의 경우 수도권 및 규제지역 내 전세퇴거자금 대출이 원천 봉쇄된다.
◆ "규제 속에도 길은 있다"... 2금융권 및 맞춤형 컨설팅 활용해야
꽉 막힌 규제 상황이지만 해결책이 없는 것은 아니다. 임동원 대표는 "지금 설명한 내용은 시중 은행의 일반적인 가이드라인일 뿐"이라며 "개개인의 소득, 부채 현황, 주택 감정가에 따라 틈새시장은 분명히 존재한다"고 설명했다.
특히 그는 "시중 은행에서 거절당했더라도 2금융권 특판 상품이나 사업자 대출 등을 활용하면 부족한 한도를 합법적으로 확보할 수 있는 방법들이 남아 있다"며 혼자 고민하기보다는 전문가의 진단을 받을 것을 권유했다.
현재 저금리닷컴 TV는 연말연시 자금 계획으로 고민하는 차주들을 위해 무료 상담 창구를 운영 중이다. 구체적인 한도와 금리 확인은 업무 시간 중 유선 전화(1670-8832)로 가능하며, 야간이나 주말에는 카카오톡 ID 'money7000'을 통해 상담받을 수 있다.
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