서울시 통합심의 조건과 주택형 조정 사항을 설계에 반영하는 과정에서 해당 정비구역의 계획 세대수가 당초 1,906세대에서 1,886세대로 변경됐다. 모두 20세대가 감소한 것이다. 조합은 이번 조정이 서울시 심의 조건에 따른 피난시설 강화와 일반분양 주택의 상품성을 고려한 주택형 변경이 복합적으로 반영된 결과라고 설명했다.

세대수는 일반분양 물량과 분양수입, 사업성, 향후 조합원 분담금에 직접적인 영향을 줄 수 있는 핵심 요소이다. 조합도 이번 감소를 가볍게 판단하지 않고 있다. 설계업체와 정비사업전문관리업체를 통해 원인별 면적 변화와 세대수 증감 내역을 확인한 뒤 관련 자료를 조합원에게 공개한다는 방침이다.

이번 20세대 감소는 조합이 별다른 이유 없이 임의로 세대수를 줄인 결과는 아니다. 서울시 통합심의 조건에 따라 특별피난계단과 전실을 설치하면서 공용면적이 늘어났고, 전용면적 39㎡와 49㎡의 구성을 조정한 내용이 설계에 함께 반영됐다.

다만 현재 공개된 자료만으로는 특별피난계단과 전실 설치, 주택형 조정이 각각 몇 세대의 감소를 발생시켰는지 명확히 구분하기 어렵다. 조합은 변경 전후 설계도면과 면적표, 동별·주택형별 세대수 비교자료를 토대로 구체적인 감소 원인을 확인해야 한다.

특별피난계단과 전실 설치로 공용면적 증가

서울시 통합심의 조건부 의결사항에 따라 16층 이상 공동주택의 피난계단 구조를 특별피난계단 방식으로 변경하고 별도의 전실을 설치하는 내용이 설계에 반영됐다.

특별피난계단은 화재가 발생했을 때 연기와 불길이 계단실로 직접 들어오는 것을 줄이고 입주민이 안전하게 대피할 수 있도록 설치하는 피난시설이다. 특별피난계단을 설치하려면 기존 계단실 외에도 방화문과 전실, 제연설비, 관련 설비 공간이 추가로 필요하다.

정해진 건물 면적 안에서 안전시설이 차지하는 공간이 늘어난 셈이다.

전실은 특별피난계단으로 들어가기 전에 마련하는 완충공간이다. 화재 발생 시 연기와 불길이 계단실로 직접 유입되는 것을 차단하는 역할을 한다. 일반적으로 방화문과 제연설비 등이 함께 설치된다.

대피 동선은 ‘세대·복도→전실→특별피난계단’ 순서로 구성된다. 전실이 화재 발생 시 연기와 불길의 계단실 유입을 막는 안전공간인 만큼 설치 과정에서 공용면적이 증가하고 세대 배치가 일부 조정될 수 있다.

공동주택의 전체 연면적과 건물 배치에는 인허가 기준에 따른 한계가 있다. 계단실과 전실 등 공용부분이 넓어지면 세대를 배치할 수 있는 전용공간은 상대적으로 줄어들 수밖에 없다.

특히 계단실과 승강기 등이 모여 있는 건물 중심부 구조인 코어가 변경되면 해당 부분만 수정하는 것으로 끝나지 않는다. 복도 길이와 세대 출입구, 세대 평면, 설비 배관, 동별 배치까지 함께 조정해야 한다. 건물 전체 설계에 영향을 미치는 구조적 변경이다.

따라서 이번 변경은 단순한 내부 평면 수정이 아니다. 서울시 통합심의 조건을 충족하기 위한 구조적 설계 변경으로 봐야 한다.

39㎡ 일부 줄이고 49㎡ 확대

조합은 향후 일반분양 주택의 상품성과 실제 수요를 고려해 전용면적 39㎡ 세대수를 일부 줄이고 전용면적 49㎡ 세대수를 확대하는 방향으로 주택형 구성을 조정했다.

전용면적 49㎡는 39㎡보다 한 세대가 차지하는 면적이 넓다. 동일한 건축 가능 면적 안에서 39㎡형 일부를 49㎡형으로 변경하면 공간 배치상 전체 세대수는 감소할 수 있다.

다만 49㎡형을 늘리면 무조건 분양성이 높아진다거나 세대수가 줄어도 사업성이 반드시 개선된다고 현 단계에서 단정해서는 안 된다.

주택형 조정의 적정성은 예상 일반분양가와 주택형별 분양수입, 공사비, 시장 수요, 미분양 위험, 조합원 분담금에 미치는 영향을 함께 비교해 판단해야 한다. 주택형 변경 전후의 세대 구성과 예상 분양수입, 사업비 변화에 대한 구체적인 검토가 필요하다.

20세대 감소 원인, 항목별 검증 필요

조합원들이 가장 궁금해하는 대목은 20세대가 어떤 과정에서 감소했는지이다.

특별피난계단 설치 때문에 몇 세대가 줄었는지, 39㎡를 49㎡로 변경하면서 몇 세대가 감소했는지, 주택형을 조정하지 않았다면 당초 계획인 1,906세대를 유지할 수 있었는지가 핵심 쟁점이다.

이는 조합원 재산권과 직결된 만큼 타당한 문제 제기이다.

다만 공동주택 설계는 계단과 전실, 복도, 승강기, 설비공간, 세대 평면이 서로 연결돼 있다. 한 가지 원인만 떼어 세대수 감소분을 단순 계산하기 어려운 경우가 많다.

특별피난계단 설치로 건물 코어가 변경되고 이에 따라 세대 평면과 주택형 배치까지 함께 재조정됐다면 감소 원인이 서로 중첩됐을 가능성도 있다.

정확한 설명을 위해서는 변경 전후 설계도면과 면적표, 동별·주택형별 세대수 비교표를 함께 확인해야 한다.

검증해야 할 자료는 변경 전후 총세대수 비교표와 동별 세대수 증감 내역, 전용면적별 세대수 증감 내역이다. 특별피난계단과 전실 설치 전후의 공용면적 비교자료도 필요하다.

주택형 조정에 따른 예상 일반분양 수입 변화와 세대수 감소가 조합원 분담금 및 전체 사업성에 미치는 영향도 함께 분석해야 한다.

세대수 감소가 곧바로 조합원 손실 의미하지 않아

세대수 감소는 일반분양 물량과 분양수입에 영향을 줄 가능성이 있어 면밀한 검토가 필요하다. 그러나 전체 세대수가 20세대 줄었다는 사실만으로 조합원 손실 규모를 곧바로 확정할 수는 없다.

39㎡형이 49㎡형으로 변경되면 세대수는 감소하더라도 세대당 예상 분양수입은 달라질 수 있다. 설계 변경에 따른 공사비와 사업비도 함께 변동될 수 있다.

따라서 정확한 사업성 영향을 판단하려면 감소한 일반분양 세대수와 예상 분양수입을 먼저 확인해야 한다. 39㎡형과 49㎡형의 주택형별 예상 분양가격 차이도 비교해야 한다.

특별피난계단과 전실 설치에 따른 공사비 증가분, 설계 변경 전후의 총수입과 총사업비 변화도 분석 대상이다. 최종적으로는 이러한 변화가 조합원 추정 분담금에 어떤 영향을 미치는지 확인해야 한다.

세대수 감소 자체만 볼 것이 아니라 실제 조합원 부담이 얼마나 달라지는지를 수치로 검증해야 한다는 의미이다.

조합, 세대수 회복 가능성 지속 검토해야

조합은 이번 20세대 감소를 확정된 손실로만 받아들여서는 안 된다. 향후 설계와 인허가 협의 과정에서 세대수를 추가로 확보할 수 있는 여지가 있는지 지속적으로 검토해야 한다.

동별 배치와 세대 평면, 공용공간, 부대복리시설, 코어 구성을 다시 살펴 불필요하거나 비효율적으로 사용되는 면적이 없는지 점검할 필요가 있다.

관계기관 및 설계업체와 협의해 안전과 법적 기준을 충족하면서 세대 배치를 효율화할 수 있는 방안이 있는지도 검토해야 한다.

다만 세대수 회복 여부는 건축법령과 소방·피난 기준, 서울시 통합심의 조건, 건축 배치, 인허가 협의 결과에 따라 달라질 수 있다. 안전기준을 훼손하거나 법적 기준을 벗어나면서까지 세대수를 늘릴 수는 없다.

조합은 향후 세대수 조정과 관련해 단순히 분양성을 높이기 위한 변경이라는 설명에 그쳐서는 안 된다. 왜 세대수가 줄었는지, 피할 수 있었던 감소인지, 주택형 조정이 사업성에 어떤 영향을 주는지, 조합원 분담금에는 어떤 변화가 예상되는지를 구체적인 자료로 제시해야 한다.

특히 사업시행계획 변경에 대한 조합원 동의를 받기 전 변경 전후의 주요 내용을 충분히 설명해야 한다. 조합원들이 합리적으로 판단할 수 있도록 비교자료와 사업성 분석 결과도 제공해야 한다.

조합은 조합원들의 우려를 무겁게 받아들여야 한다. 관계기관 및 협력업체와 면밀히 협의해 세대수 감소에 따른 영향을 최소화하고 조합원 재산권과 사업성을 높일 수 있는 대안을 끝까지 검토해야 한다.

이번 사안의 핵심은 단순히 20세대가 줄었다는 숫자에만 있지 않다. 감소 원인을 객관적으로 밝히고, 분양수입과 공사비, 사업비, 조합원 분담금에 미치는 영향을 투명하게 공개하는 데 있다. 조합이 비교 가능한 수치와 자료를 제시할 때 조합원들의 불안도 줄어들 수 있다.

조합원들도 향후 공개될 변경 전후 세대수 비교표와 면적표, 예상 분양수입, 공사비 증가분, 추정 분담금 변화를 꼼꼼히 확인해야 한다. 세대수 감소가 실제 사업성 저하로 이어지는지, 주택형 조정을 통해 일부 수입 보완이 가능한지를 종합적으로 판단해야 한다.

(문의:심미선 010-2004-5572)