안녕하세요~
반갑습니다. 저금리닷컴tv 임동원입니다.
오늘 이시간에는 다주택자주택담보대출의 규제에 관한 내용과 대출규제를 피해서 자금을 활용해 볼수 있는 있는 방법에 대해서 설명해 드리고자 합니다.
다주택자가 일으킬수 있는 주택담보대출의 종류를 살펴보자면
첫번째, 구입자금목적의 주택담보대출
두번째, 생활자금목적의 주택담보대출
세번째, 전세퇴거자금목적의 주택담보대출
네번째, 사업자금목적의 주택담보대출
크게 보면 이렇게 4가지가 있는데요~ 순서대로 차근하게, 하지만 핵심만 요약해서 정리해 드리도록 하겠습니다.
우선 구입자금대출이란 용어그대로 주택을 구입하기 위해서 받는 주택담보대출을 의미하는데요. 소유권이전등기일 기준 3개월 내에 받는 주택담보대출은 모두 구입자금목적의 주택담보대출에 속합니다.
구입자금목적의 주택담보대출은 소유권이전등기 3개월이후부터 받을 수 잇는 생활안정자금대출과는 다르게 , 대출실행이후에 해당주택을 제외한 기타주택의 구입자금 목적으로 사용하더라도 약정위반에 해당하지 않기 때문에, 자금이 넉넉함에도 최대한 많이 대출을 일으켜서 투자자금 용도로 사용하시는 분들도 꽤나 많으신 편입니다.
이러한 구입자금목적의 주택담보대출을 받는 경우는 크게 2가지로 나누어서 설명을 드릴수가 있는데요.
첫번재는 규제지녁내 주택을 매수하기 위해 주택담보대출을 일으키는 경우
두번째는 비규제지역내의 주택을 매수하기 위해 주담대를 일으키는 경우
다주택자가 규제지역내 주택을 매수하기 위해서 구입자금목적의 주담대를 일으키는 경우에는 기존에 가지고 있는 주택을 6개월에 처분하고 , 신규주택에 6개월내 전입을 해야 일시적 1가구 2주택자에 준해서 구입자금목적의 주택담보대출을 일으킬수 있습니다.
그렇지만, 다주택자라고 할지라도 비규제지역내 주택을 매수하는 경우라면 기존주택 처분약정없이도, 비규제지역 내 주택에에 대해서는 최대 2건까지 구입자금 목적의 주담대를 일으킬수가 있습니다. 하지만 올해 7월부터 가계대출총액이 1억을 넘어서는 경우 dsr40% 규제적용을 받게 되기 때문에 웬만한 고소득자가 아니라면, 대출한도가 원하는 만큼 나오지는 않을 것 같습니다.
다주택자가 받을 수 잇는 주택담보대출 그 두번째는 생활안정자금대출 인데요.
생활안정자금 대출은 용어그대로 생활비나 병원비 등 일상생활에 필요한 생활자금을 주택을 담보로 해서 받는 대출을 이야기 하는데요.
소유권이전등기 3개월 후부터 진행이 가능하구요. ltv/dsr 규제범위 내에서 물건당 1년에 1억까지 대출진행이 가능합니다.
여기서 주의해서 보셔야 할 부분은 1년이 지나야만, 추가적으로 1억의 대출이 된다는 뜻이 아닙니다. 만약 올해 12월에 생활안정자금대출 1억을 받고서도 LTV한도가 남아있다면, 해가 바뀌는 1월에 곧바로 다시 생활안정자금대출을 일으킬수가 있다는 의미이니 오해가 없으셨으면 합니다.
그렇지만 다주택자의 경우에는 1주택자에 비해서 생활안정자금 대출을 받을때 ltv한도가 구간별로 10%씩 차감되어서 적용이 되게 되는데요.
첫번째 투기지역의 경우에는 9억이하의 구간은 ltv30% , 9억초과 구간은 ltv10%가 적용이 됩니다.
예를들어 투기지역내 시세 10억짜리 아파트를 가지고 생활안정자금을 일으킨다고 가정을 해볼게요. 단순계산하면 2억 8천만원이 최대한도 이지만, 보통 방공제까지 들어가기 때문에 실질적인 최대한도는 2억 3천만원이 되게 됩니다. 만약 생활안정자금대출을 받고자 하는 해당주택에 전세입자가 있거나, 구입자금목적의 주담대가 껴 있는 경우에는 생활안정자금대출로 나올수 있는 한도가 거의 없다고 보시면 됩니다.
두번째 조정지역의 경우에는 9억이하의 구간은 ltv40%, 9억초과 구간은 ltv20% 가 적용이 되고 있구요.
세번째, 비규제지역의 경우에는 시세상관없이 ltv60% 한도내에서 1년에 최대 1억까지 생활안정자금대출이 가능합니다.
다주택자가 받을 수 있는 주택담보대출 그 세번째는 전세금반환대출이 있는데요!
다주택자가 규제지역내 주택에 대해서 전세반환대출을 일으키는 경우에는 기존에 보유한 주택을 처분하지 않는다면 ltv/dsr 규제범위 내에서 최대 1억까지만 전세보증금반환대출이 가능하구요. 만약 해당주택을 제외한 기타주택을 처분후 매도계약서 및 계약금입 금내역에 대해서 증빙이 가능하다면 1주택자에 준해서 전세퇴거자금대출이 가능합니다.
하지만, 이와는 다르게 다주택자라고 할지라도 비규제지역내 주택에 대한 전세퇴거자금대출을 일으킬려고 하는 경우에는 기타주택 처분하지 않더라도 ltv60% 내에서 전세퇴거자금대출이 가능합니다.
다주택자가 받을 수 있는 주택담보대출 그 네번째는 개인사업자대출이 있는데요! 대출규제의 영향을 받지 않기 때문에 실질적으로 가장 많이 활용하시고 있는 대출상품이라고 보시면 됩니다.
간단히 정의를 살펴보면, 운영자금, 시설개선자금, 창업자금이 필요한 경우에 주택을 담보로 받는 대출입니다. 그렇기 때문에 지금 사업자가 아니더라도 창업자금이 목적이라면 신규사업자를 내고 곧바로 사업자담보대출이 가능한데요. 일반 생활안정자금대출과 마찬가지로 소유권이전등기 3개월 후부터 진행이 가능합니다.
사업자금대출에 대한 특징을 잠시 살펴보자면, 첫번째, 대출규제의 영향을 받지 않습니다.
우리가 흔히 알고 잇는 LTV나 DSR 규제는 가계자금목적의 주택담보대출 대한 규제이구요.사업자금목적으로 사용하는 주담대에 대한 규제는 아니기 때문에 , 대출규제의 영향없이 진행이 가능한것입니다.
사업자금대출의 특징 그 두번째는 최대한도가 일반 가계자금대출에 비해서 매우 높은 편이라는 것입니다.
저축은행이나 캐피탈의 경우에는 주택시세의 최대 95%까지 보험사나 새마을금고는 주택시세의 최대 80%까지 대출진행이 가능한데요.하지만 요즘 추세를 보면 서울, 경기, 세종 및 광역시의 경우에는 이정도 한도가 나오지만, 일반 지방 소도시 주택의 경우에는 이것보다는 한도가 다소 낮은 편이라고 보시면 됩니다.
마지막으로 사업자금대출의 활용법에 대해서 살펴보고 마치도록 하겠습니다. 하지만 이러한 활용법은 제가 권해드리는 것은 아니구요. 대출을 일으킬려고 하는 다주택자 분들이 이렇게 활용한다는 것만 알려드리는 것이니 오해가 없으셨으면 좋겠습니다.
첫번째 대출규제로 인해 전세퇴거자금대출이 불가한 경우입니다.
여기서 주의깊게 보셔야 할 부분은, 사업자금대출을 곧바로 전세퇴거자금대출로 사용할수는 없기 때문에 일반적으로 하루정도 브릿지자금을 써서, 전세입자에게 전세퇴거자금을 돌려주고, 이후에 전세입자가 전입을 빼면, 그 다음날 사업자담보대출이 실행되는 형태로 진행이 됩니다.
두번째는 LTV나 DSR 한도 이상으로 생활자금이 필요한 경우입니다. 살다보면 누구나 급전이 필요한 경우가 있는데 앞서설명드린 대출규제로 인해서 도저히 자금을 마련할수가 없는 경우에는 어쩔 수 없이 사업자담보대출을 일으켜서 급전을 마련하는 목적으로 사용을 하기도 합니다.
세번째는 고금리 신용대출을 대환하려고 하는 경우입니다.
보통 2금융권 신용대출 금리를 살펴보면 15~20% 사이인 경우가 대부분인데, 만약 자기 연봉만큼의 2금융권 신용대출이 있는 경우에는 매달 나가는 대출이자와 원금때문에 일상 생활자체가 안되는 분들이 많으세요.
그리고 고금리 신용대출을 저만큼 썻다는 것은 DSR 한도가 이미 다 차서 주택을 담보로 하는 생활안정자금대출도 안나온다는 뜻이기 때문에 이런 경우에는 사업자담보대출이라도 일으켜서, 2금융권의 고금리 신용대출을 상환하시는 용도로 사용하기도 합니다.
오늘 이시간에는 다주택자가 받을 수 잇는 주택담보대출에 대해서 일목요연하게 정리해 보는 시간을 가져보았는데요! 만약 오늘 영상에서 더 궁금한 점이 있거나, 대출상담을 원하시는 분들은 업무시간중에는 유선전화 1670-8832로 연락을 주시구요.
업무시간이후에는 카카오톡 아이디 머니 7000을 추가후 문의 남겨주시면 최대한 빠른 답변드리도록 하겠습니다. 감사합니다.
동영상출처 : 다주택자주택담보대출
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