2025년 들어 정부의 강력한 대출 규제(6.27, 9.7, 10.15 대책)가 연이어 시행되면서 서민들의 주거 사다리로 불리던 '빌라' 시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 특히 수도권 및 규제지역 내 빌라담보대출 한도가 대폭 축소되거나 아예 막히면서, 자금 계획에 차질을 빚는 차주들의 한숨이 깊어지고 있다.
이에 금융 전문가들은 시중은행의 문턱만 바라볼 것이 아니라, 바뀐 규제의 정확한 내용을 파악하고 2금융권 등 틈새시장을 노려야 한다고 조언한다. 유튜브 채널 '저금리닷컴 TV'를 운영 중인 임동원 대표를 만나 2025년 빌라담보대출의 현주소와 해결책을 들어봤다.
◇ 1주택자, '스트레스 DSR'의 벽을 넘어라
임 대표는 "1주택자의 경우 구입자금 대출 시 LTV(주택담보대출비율) 40%~70%가 적용되지만, 가장 큰 걸림돌은 '스트레스 DSR 3단계' 적용"이라고 지적했다. 소득이 뒷받침되지 않으면 LTV 한도만큼 대출을 받기 어렵다는 의미다.
생활안정자금의 경우 수도권 1주택자는 연간 1억 원의 한도 제한이 있으며, 추가 주택 매수 금지 약정서를 작성해야 한다. 임 대표는 "전세퇴거자금은 6.27 대책 이전에 계약을 체결했는지 여부가 핵심"이라며 "규제지역이라도 계약 시점에 따라 LTV 50%까지 가능할 수 있으니 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 설명했다.
◇ 다주택자, 수도권은 '겨울왕국'... 규제지역 LTV 0% 현실화
문제는 다주택자다. 임 대표는 현재 수도권 및 규제지역 빌라 시장을 두고 "그야말로 겨울왕국"이라고 표현했다. 다주택자가 규제지역 내 빌라를 추가 구입하거나 본인 소유 빌라로 생활안정자금을 받으려 할 경우, 대출 한도는 원칙적으로 '0원'이다.
그는 "특히 2025년 6월 27일 이후 임대차 계약을 맺은 다주택자라면 전세퇴거자금 대출도 사실상 불가능해져 세입자와의 분쟁이 우려되는 상황"이라고 경고했다.
◇ "은행 문 닫혀도 길은 있다"... 2금융·사업자 대출 활용해야
그렇다면 꽉 막힌 규제 속에서 해결책은 없을까. 저금리닷컴 측은 개인의 소득과 부채 현황, 담보물의 감정가에 따라 '틈새시장'은 분명히 존재한다고 강조했다.
임 대표는 "일반적인 은행 기준으로는 부결되더라도, 2금융권 특판 상품이나 사업자 담보대출 등을 활용하면 불가능해 보이는 한도를 만들어낼 수 있다"며 "혼자 고민하기보다 규제 내용을 정확히 아는 전문가에게 진단을 받는 것이 급선무"라고 조언했다.
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