최대 6억 원 한도, 스트레스 DSR 추가 타격… 달라진 대출 전략 필요
지난 6월 27일 정부의 강력한 가계부채 관리 방안이 발표된 이후, 1주택자의 주택담보대출(주담대) 시장에도 큰 변화가 감지되고 있습니다. 추가 주택 구매 목적의 주담대가 원천 차단되고, 대출 한도가 대폭 축소되면서 '1주택자 주담대'가 사실상 막혔다는 인식이 확산하고 있지만, 전문가들은 “완전히 막힌 것이 아니라 조건이 까다로워진 것”이라고 조언합니다.
1주택자 주담대, '갈아타기'만 조건부 허용
이번 규제로 1주택자가 기존 주택을 보유한 채 새로운 주택을 추가로 구매하는 행위는 사실상 불가능해졌습니다. 오직 '갈아타기' 목적으로만 주담대가 허용되는데, 이마저도 '6개월 내 기존 주택 처분'이라는 까다로운 조건이 붙습니다. 이 약정 위반 시에는 대출금이 즉시 회수되고, 향후 3년간 주택 관련 대출이 금지되는 강력한 제재가 따릅니다.
주택구입자금대출: 기존 주택을 처분하는 조건으로, 수도권 및 규제지역에서 최대 6억 원까지 대출이 가능합니다. 이는 고소득자에게도 동일하게 적용되는 상한선으로, 과거에 비해 대출 한도가 크게 줄어든 셈입니다.
생활안정자금대출: 1주택자는 생활안정자금 명목으로 수도권 및 규제지역에서 최대 1억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.
스트레스 DSR 도입으로 대출 한도 또 한 번 축소
지난 7월부터 시행된 '스트레스 DSR 3단계'는 1주택자의 대출 한도를 더욱 옥죄는 요인으로 작용하고 있습니다. 금리 상승기의 위험을 반영해 현재 금리에 가산금리를 더해 대출 한도를 산정하는 이 제도로 인해, 수도권에서는 1.2%p의 가산금리가 적용돼 실질적인 대출 한도가 10~20%가량 추가로 감소했습니다. 이로 인해 소액의 신용대출이나 카드론 등 기존 부채가 있는 경우에도 주담대 한도가 크게 줄어들 수 있어, 대출 전 부채 정리가 더욱 중요해졌습니다.
달라진 환경 속 1주택자의 대출 전략은?
규제 강화에도 불구하고, 1주택자가 여전히 활용할 수 있는 대출 전략은 존재합니다.
비규제지역 검토: 수도권 외 비규제지역에서는 기존 LTV 한도(최대 70%) 내에서 비교적 자유롭게 대출을 받을 수 있습니다.
사업자담보대출 신중 활용: DSR 규제를 받지 않는 사업자담보대출은 여전히 높은 한도를 제공하지만, 금융당국의 허위 사업자 등록 감시가 강화되어 '실제 사업' 목적이 아니라면 큰 리스크를 감수해야 합니다.
은행별 조건 비교: 각 은행마다 1주택자 주담대 심사 기준이나 금리, 한도 조건에 차이가 있을 수 있으므로, 최소 3개 이상의 금융기관을 비교하여 본인에게 가장 유리한 조건을 찾아야 합니다.
전문가들은 “가 완전히 막힌 것은 아니지만, 과거와 같은 '쉬운 대출'은 기대하기 어렵다”며 “변화된 규제 환경을 정확히 이해하고, 개인의 상환 능력에 맞는 현실적인 대출 전략을 수립하는 것이 가장 중요하다”고 조언했습니다.
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